افروز پورهاشمي
اشاره: درست در روزهاي پاياني وزارت علي عبدالعلي زاده، مسكن بار ديگر وعده داد كه تمام ايرانيان تا ۴ سال آينده صاحب خانه مي شوند. اين در حالي است كه بر اساس سند چشم انداز ۲۰ ساله، كشور نيازمند ۷ ميليون و ۸۰۰ هزار واحد مسكوني است كه البته بايد اذعان كرد اين عدد تنها ميزان تقاضاي مؤثر مسكن است.
محمد سعيدي كيا وزير مسكن و شهرسازي در دولت نهم به فاصله ۲۲ روز پس از اين اظهارنظر عبدالعلي زاده، به صراحت اعلام كرد كه همه نمي توانند صاحب خانه ملكي شوند و عده اي بايد مستاجر باشند درست مانند رويه اجرايي تمام دنيا.
ظاهراً وزير جديد كه با كسب ۲۲۲ رأي بالاترين رأي اعتماد در مجلس هفتم را عايد خود كرد از همان ابتداي فعاليت به يك چيز پاي بند است، اعلام اخبار قابل تحقق نه صرفاً اميدواركننده.
عبدالعلي زاده ۸ سال پيش هنگام تحويل گرفتن وزارت مسكن وعده داد كه اگر بتوانيم هزينه مسكن را در سبد خانوار به ۳۰ درصد رسانده و زمان جستجو براي يافتن مسكن را به ۳ هفته كاهش دهيم هنگام خداحافظي مي توانيم بگوييم موفق شديم.
به نظر مي رسد وي عملاً نتوانست در دوره فعاليت خود به آنچه وعده داده بود عمل كند و فقط در جلسه توديع خود اذعان كرد كه امروز زيرساخت ها براي توليد يك ميليون مسكن در برنامه چهارم فراهم شده است، چرا كه ساخت مسكن از ۴۰۰ هزار واحد در سال ۷۶ هم اكنون به ۷۳۰ هزار واحد رسيده است. عبدالعلي زاده در همين جلسه اظهار اميدواري كرد كه برادرش سعيدي كيا بتواند از اين دستاورد بهره برد.
وزير جديد وزارت مسكن هم هر چند كه در جلسه معارفه خود گفت راه عبدالعلي زاده را ادامه مي دهد، اما با توجه به ديدگاه هاي وي كه در برنامه هايش مطرح شد به وضوح تفاوت نگرش او با وزير پيشين را مي توان درك كرد.
وزير مسكن و شهرسازي در شرايطي پست وزارتي را تحويل گرفت كه كلان شهري چون تهران با ازدياد بيش از حد جمعيتي ناشي از مهاجرت بي رويه، ترافيك سرسام آور و حتي شهرسازي نامناسب كه روند آن كماكان ادامه دارد روبه رو است.
اين در حالي است كه سعيدي كيا خواهان شهري با آرامش، بدون ترافيك و با حداقل دغدغه است.
وي مي خواهد به سيماي شهر و روستا هويت بخشد هويتي توأم با معماري ايراني و اسلامي، اما به راستي تحقق اين خواسته با حضور مهندسان ساختمان با ايده ها و نقشه هاي مختلف به نحوي كه در هر گوشه تهران يك سبك ساخت و ساز را مي توان ديد، شدني است.
از مهم ترين عناوين برنامه هاي وزير جديد مي توان به نوسازي اداري براي كارآمد كردن و افزايش بهره وري، ايجاد انگيزه و نشاط در خدمت رساني و تعامل با دستگاه هاي ذي ربط اشاره كرد.
سعيدي كيا بر اين باور است كه وجود يك تعامل خوب ميان ۳ پايه اصلي در ساخت و ساز غيردولتي(وزارت مسكن، شهرداري ونظام مهندسي) مي تواند منجر به شكل گيري كار به نحو مطلوب شود.
خوشبختانه وي تك رو نيست و به خوبي مي داند وزارت مسكن به تنهايي نمي تواند در راستاي ارتقاي كيفيت ساخت و ساز و صرفه جويي انرژي گام بردارد. به همين دليل نيز خواهان توسعه نظام مهندسي و بكارگيري تمامي تشكل ها در اين عرصه است.
ضريب تراكم خانوار در مسكن هم اكنون ۱/۱۲درصد است. در چنين شرايطي وزير جديد مي خواهد ضريب فوق را در پايان برنامه چهارم توسعه به ۱/۱ درصد تقليل دهد. براي نيل به اين مهم بايد توليد ساليانه مسكن از ۷۳۰ هزار واحد به يك ميليون واحد افزايش يابد. به همين دليل است كه وي در برنامه هاي خود به صراحت از انبوه سازي نه از انبوه سازان حمايت كرد. وي معتقد است تك سازي كشور را به نتيجه نمي رساند، لذا وزارت مسكن از تشكل ها و شركت هايي كه توانايي ساخت انبوه داشته باشند حمايت خواهد كرد. در اين راستا سعيدي كيا به زودي لايحه قانون انبوه سازان را تدوين و تقديم مجلس مي كند.
ساخت بيش از ۴ ميليون واحد مسكوني طي ۸ سال گذشته
طي ۸ سال گذشته يك ميليون و ۹۲ هزار و ۲۰۶ ميليارد ريال در بخش مسكن سرمايه گذاري شده است كه حاصل آن ساخت ۴ ميليون و ۵۵۴ هزار واحد مسكوني بود كه ۳ ميليون و ۱۲۸ هزار واحد آن در شهرها ساخته شدند.
در اين ميان سال ۱۳۸۰ بيشترين ميزان سرمايه گذاري در اين بخش را به خود اختصاص داده است، سرمايه گذاري بالغ بر ۷۲۹ هزار و ۲۲۷ ميليارد ريال.
طبق آمار موجود سهم ساختمان هاي ۳ طبقه و بيشتر شهري (انبوه سازي) از ۵/۱۹درصد در سال ۷۶ به ۵/۴۴درصد در سال گذشته افزايش يافته است. بر اساس برنامه سوم توسعه پيش بيني شده بود ۳ ميليون و ۱۱۴ هزار واحد مسكوني در سراسر كشور احداث شود كه اين رقم تا پايان سال برنامه (سال گذشته) با افزايش ۱۳۱ هزار واحد مسكوني، به ۳ ميليون و ۲۴۵ هزار واحد بالغ شد.سهم مناطق شهري از اين تعداد ۲۱۶ هزار و مناطق روستايي ۹۵۴ هزار واحد مسكوني بوده است.
اين در حالي است كه از سال هاي پاياني برنامه دوم توسعه كه ساخت واحدهاي اجاره به شرط تمليك در كشور آغاز شد، تاكنون ۵۰ هزار واحد مسكوني احداث شده است كه اين واحدها به صورت آپارتمان هاي ۴ طبقه و در قالب مجتمع هاي مسكوني ۲۰ تا يك هزار واحدي با ميانگين زيربناي مفيد ۵۰ مترمربع ساخته شده است.
آمارهاي وزارت مسكن حاكي است از مجموع واگذاري هاي انجام شده واحدهاي اجاره به شرط تمليك به اشخاص حقيقي، ۵۹ درصد به زوج هاي جوان۱۰،درصد به زنان سرپرست خانوار و ۳۱درصد به ساير اقشار كم درآمد واگذار شده است.
همچنين از۵۰ هزار واحد ساخته شده ۲۶ هزار و ۵۹۳ واحد آن به افراد حقيقي اختصاص يافته است.
برنامه وزير جديد براي كمك به
اقشار كم درآمد فاقد مسكن
دولت در راستاي حمايت از اقشار كم درآمد تصميم گرفته است كه دوسوم نرخ سود تسهيلات بانكي را به صورت يارانه به بخش مسكن بپردازد.
اين در حالي است كه دولت گذشته با ارائه يك لايحه دوفوريتي براي پرداخت اين يارانه تلاش كرد اما به دليل منطبق نبودن اين لايحه با بودجه سال ۸۴ ، لايحه مذكور در مجلس طرح نشد.
وزير جديد مسكن تصميم دارد از لايحه فوق رفع مشكل كرده و آن را به دولت ارائه كند.
بر اساس اين برنامه كه جزو برنامه هاي كوتاه مدت وزارت مسكن است، بخشي از اجاره بهاي خانوارهاي كم درآمد به صورت بن هاي دولتي تأمين خواهد شد. مثلا افرادي كه توان خريداري خانه ندارند و نمي توانند كل اجاره بهاي يك واحد مسكوني را هم پرداخت كنند، دولت ۵۰ درصد مبلغ اجاره را از محل يارانه به صورت بن اجاره در اختيار مالك قرار مي دهد. هرچند كه بنا به گفته وزير مسكن اين طرح فعلاً در حد يك ايده است كه بايد مراحل اجرايي آن طي شده و مصوبات مربوط به آن اخذ شود، اما عدم اجراي موفق طرح اعطاي بن گردشگري در برخي ادارات، خاطره چنان خوبي از اين روش حمايتي در اذهان بجا نگذاشته است.چنانچه بر اساس طرح فوق مشخص نشد اين بن توسط چه اداراتي و چه افرادي اعطا گرديد و آيا افرادي كه از آن استفاده كرده اند رضايت داشتند يا نه؟
اعطاي بن گردشگري در بعد كوچك اجرا شد كه در برابر مسكن كه بعد وسيعي را دربرمي گيرد موفق نبود. از آنجايي كه مسكن يك نياز حياتي است مسلماً اعطاي بن براي آن شرايط را صدچندان دشوار مي كند. اين كه واقعاً بن فوق بايد به چه افرادي تعلق گيرد و آيا مرجعي براي رسيدگي بر صحت و سقم اظهار نظر درخواست كنندگان وجود خواهد داشت؟ و نهايتاً اين كه آيا دولت توان اعطاي يارانه در اين عرصه به اين همه متقاضيان اجاره مسكن را دارد؟
وزير مسكن نيز خود بر اين امر واقف است، چنانچه اعلام كرده در شناسايي اقشار مورد هدف در شهرها مشكل وجود دارد.
آمارهاي وزارت مسكن حاكي است از مجموع واگذاري هاي انجام شده واحدهاي اجاره به شرط تمليك به اشخاص حقيقي، ۵۹ درصد به زوج هاي جوان۱۰،درصد به زنان سرپرست خانوار و ۳۱درصد به ساير اقشار كم درآمد واگذار شده است.همچنين از۵۰ هزار واحد ساخته شده ۲۶ هزار و ۵۹۳ واحد آن به افراد حقيقي اختصاص يافته است
مقاوم سازي واحدها، با چندميليون تومان اعتبار؟
يكي از ديگر برنامه هاي وزير جديد مقاوم سازي ۵۰۰ هزار واحد مسكوني در برابر حوادث غيرمترقبه از طريق تشويق مالكان است. اين در حالي است كه هنوز مشخص نيست از چه محلي تسهيلات لازم و با چه ميزاني كارمزد و مدت بازپرداخت به متقاضيان مقاوم سازي اعطا خواهد شد؟
هم اكنون بانك هاي دولتي در قبال تعميرات واحدهاي مسكوني حداكثر تا سقف ۲ ميليون تومان وام اعطا مي كنند؛ وامي كه با تصويب طرح يكسان سازي نرخ سود تسهيلات بانكي احتمالاً در ميزان درصد كارمزد دچار تغيير خواهد شد. متقاضيان براي اخذ اين وام بايستي مراحل قانوني از قبيل ارائه آخرين فيش حقوقي، معرفي ضامن و ... را طي كنند كه همين كاغذبازي ها باعث كاهش تمايل متقاضيان به اخذ اين وام شده است.
مسلماً اگر قرار باشد وام مقاوم سازي نيز با اين شيوه اعطا گردد با استقبال مردم مواجه نخواهد شد. از طرف ديگر بانك ها نيز ناچارند براي كسب اطمينان از بازپرداخت وام سختگيري هايي انجام دهند. بايد ديد وزير جديد مسكن و شهرسازي چه راهكاري را در اين عرصه ارائه خواهد داد. راهكاري كه هم باعث جذب متقاضيان براي اخذ وام فوق شود و هم باعث جلب اعتماد بانك ها گردد.
سرمايه گذاري ۳ درصدي دولت در بخش مسكن
با وجود اين كه رفع معضل مسكن يكي از مهم ترين اهداف و دغدغه هاي دولت چه در شرايط كنوني و چه در آينده است، اما سهم سرمايه گذاري دولت در اين بخش تنها ۳درصد است.
اين موضوع يكي از موارد مدنظر وزير جديد مسكن و شهرسازي است به نحوي كه وي به صراحت خواستار افزايش اين سهم از سوي دولت شد.
سعيدي كيا معقتد است در كنار اين اقدام براي افزايش توليد مسكن بايد از ظرفيت هاي تخصصي بخش خصوصي و نظام مهندسي كشور با توسعه نظام مهندسي و بكارگيري همه تشكل ها استفاده شود.
وي كه در بنياد مسكن نيز همواره شعار «نمي سازيم يا خوب مي سازيم» را مطرح مي كرد اين بار نيز با اعلام همين شعار تأكيد مي كند كه وزارت مسكن به تنهايي نمي تواند همه وظايف را در بخش مسكن انجام دهد.
وي در برنامه هاي خود تدوين نظام اطلاعاتي بازار مسكن از طريق ساماندهي بنگاه هاي معاملات ملكي و به كارگيري نظرات كارشناسان در ارتقاء و تكميل طرح جامع مسكن را از اقدامات فوري در اين بخش مي داند. اين در حالي است كه بر اساس طرحي كه اخيراً از سوي مسئولان اتحاديه املاك عنوان شده است قرار است به زودي تمامي آژانس هاي املاك داراي شناسنامه كامل فعاليتي شوند. مسلماً اجراي اين طرح در كنار آنچه به طور كامل مدنظر وزير جديد وزارت مسكن است مي تواند كارساز باشد.
جلوگيري از توسعه شهرها
سعيدي كيا در پرونده برنامه كوتاه مدت خود جلوگيري از توسعه بي رويه شهرها را مدنظر دارد. معضلي كه طي چند سال اخير ادامه داشته و روز به روز با افزايش مهاجرت به شهرها و حاشيه نشيني بر وسعت شهرها افزوده، كه به تناسب آن بر مشكلات شهري نيز افزوده شده است.
اجراي اين ايده مسلماً به جز صرف هزينه هاي مالي، نيازمند ترغيب روستائيان به حضور در روستاها و بهسازي فوري بافت هاي فرسوده براي پرهيز از تخريب اراضي كشاورزي و باغ هاست.
به نظر مي رسد وزير جديد مسكن و شهرسازي راهكارهاي بسيار خوبي براي كاهش نسبي مشكل مسكن، مقاوم سازي واحدها و شهرسازي ايده آل (براي آنچه از اين پس ساخته خواهد شد) دارد، اما به راستي آيا منابع لازم براي تأمين اعتبارات مورد نياز در دسترس وي قرار خواهد گرفت؟ آيا هماهنگي و تعاملي كه مدنظر سعيدي كياست در بين نهادهاي ذي ربط وجود خواهد داشت؟ اموري كه تاكنون به علت نبود آنها حل مشكل مسكن ناكام مانده است. مسلماً وجود ابزار و حضور مديران قوي در كنار يكديگر بهترين راهكار براي نيل به خواسته ها و برنامه هايي است كه مطرح شده و خواهند شد.
