|
انتظار براي پايان طولاني ترين ركود تاريخ در بازار مسكن
موتور اقتصاد هنوز خاموش است
|
|
|
عكس: محمدرضا شاهرخي نژاد
احسان شمشيري
مسكن بعد از خوراك و پوشاك و گاه هم مساوي با آنها، اساسي ترين نياز انسان و به خصوص انسان ايراني است. داشتن سرپناه و خانه دلخواه آن چنان با زندگي، آرزو و آينده خانواده هاي ايراني در هم آميخته است كه آنها بخش مهمي از هزينه ها و درآمدهاي خود را به اين بخش اختصاص مي دهند.
اين در حالي است كه در همه كشورها، تأمين مسكن در سرلوحه برنامه هاي دولت و سازمان هاي اجتماعي غيردولتي قرار دارد زيرا مسكن با حفظ بنيان اساسي ترين نهاد اجتماعي يعني خانواده، ارتباطي تنگاتنگ داشته و مي تواند بسياري از مشكلات را حل كند.
هرچند قانون اساسي ايران به صراحت تأمين مسكن مناسب را براي آحاد جامعه در كنار تأمين استقلال اقتصادي جامعه، ريشه كن كردن فقر و محروميت و برآوردن نياز خانوارهاي ايراني متذكر شده است، اما متأسفانه با وجود فعاليت هاي صورت گرفته طي سال هاي پس از انقلاب، شواهد و قراين حكايت از حل نشدن اين معضل دارد و بايد سياست هاي حاكم بر بازار مسكن به سمت تبيين برنامه هاي سنجيده تر و ارزيابي و تجديد نظر هدايت شود. با اين وجود طي سال هاي اخير دولت ها همواره بر افزايش ساخت و ساز مسكن در كشور تأكيد داشته اند. اما بر اساس گزارش وضعيت ساختمان و مسكن در كشور ، ركود حاكم بر بخش ساختمان و مسكن كه از سال 1382 آغاز شده، در سال 1383 و همچنين شش ماهه نخست سال 1384 با سرعت به ساير شهرهاي بزرگ به صورتي وسيع در حال تداوم و افزايش است؛ به طوري كه بر اساس گزارش بانك مركزي طي شش ماهه اول سال 84 در كل مناطق شهري كشور براي 667 هزار و 766 دستگاه ساختمان، پروانه احداث صادر شده است كه اين رقم نسبت به مدت زمان مشابه سال قبل 2/8 درصد كاهش نشان مي دهد. از كل تعداد پروانه هاي صادر شده، 6/8 درصد به شهر تهران، 6/26 درصد به شهرهاي بزرگ و 8/65 درصد به ساير مناطق شهري اختصاص داشته است. بر اساس اين گزارش پيش بيني شده است كه با افزايش وام هاي مسكن، رونق نسبي به بازار مسكن بازگردد.
بخش مسكن كه از بخش هاي پيشرو در اقتصاد است به عنوان موتور محركه رشد و توسعه اقتصادي عمل مي كند و تغييرات آن نه تنها نشان دهنده وضعيت عمومي اقتصاد بلكه نمايانگر تحولات سياسي، اجتماعي و فرهنگي است.
نوسانات بخش مسكن بر توان تأمين مسكن خانوارها و اقتصاد ملي تأثيرگذار است. شناسايي چگونگي اين نوسانات، شناخت نظم و دوره هاي زماني فراز و فرود اين فعاليت ها و توانايي پيش بيني آنها، دلمشغولي برنامه ريزان و اقتصاددانان در سطح جهان بوده و هست. ديدگاه هاي متفاوتي در مورد علل و چگونگي بروز نوسانات ادواري در فعاليت هاي اقتصادي و به ويژه مسكن وجود دارد كه مانع از اجماع نظر در رسيدن به راه كارهاي مناسب است.
ركود بازار مسكن
نگراني ها از ادامه ركود بازار ساخت و ساز مسكن بيهوده نيست. آمارهاي جديد علائم هشداردهنده اي را در مورد وقوع بحران در بازار مسكن نمايان كرده اند و ادامه طولاني ترين ركود در بازار مسكن طي سه دهه اخير در كشور، هر روز اوضاع را بيش از پيش نگران كننده تر مي كند. البته تغييرات ادواري بخش مسكن كه از آن به عنوان ركود و رونق ياد مي شود، پديده هاي تكرارشونده اي هستند كه گاه در توليد مسكن و زماني در معاملات و گاهي نيز در هر دو متغير به طور همزمان مشاهده مي شود. مطالعات اقتصاد سنجي و بررسي سوابق نوسانات تجاري در سه دهه گذشته نشان مي دهد كه دوره هاي رونق 2 ساله بوده و دوره هاي ركود بين سه تا شش فصل طولاني مي كشد؛ به طوري كه سال هاي 1378 تا 1381 طولاني ترين دوره رونق توليد مسكن طي 3 دهه اخير در كشور بوده است. در اين دوره ميزان توليد مسكن شهري بخش خصوصي از 304 هزار واحد مسكوني با زيربناي 38 ميليون متر مربع در سال 1378، ضمن رشد مداوم در سال 1381 به 456 هزار واحد مسكوني با زيربناي 54 ميليون متر مربع رسيد.
ركود بخش مسكن در كشور، از تهران و با ركود معاملات مسكن در سال 1381 شروع شد. اين ركود به صورت عمده در اثر افزايش شديد قيمت ها در سال 1380 و ادامه آن در سال 1381 روي داد كه بر اثر آن تقاضاي مصرفي براي مسكن، به علت كاهش توان مالي خانوارها كاهش يافت؛ به طوري كه در سال 1381 تعداد معاملات مسكن در تهران 24 درصد كمتر از سال 1380 بود.
در همين دوره يعني سال 80 و نيمه اول سال 1381، به علت افزايش قيمت ها، توليد مسكن در تهران افزايش يافت؛ به طوري كه در سال 81 يعني در دوران اوج ساخت و ساز مسكن در تهران بيش از 168 هزار پروانه براي ساخت واحدهاي مسكوني صادر شد. اما تقاضا بر خلاف عرضه مسكن در تهران روند نزولي به خود گرفت و معاملات كم شد و همراه با ركود معاملات مسكن در سال 1381 و سپس با توقف فروش تراكم در تهران توليد مسكن به ميزان 21 درصد در سال 81 نسبت به سال قبل كاهش يافت.
اما سال 1383، سال بازگشت تدريجي به وضعيت نسبي رونق توليد مسكن براي شهر تهران بود. آمارها حكايت از آن دارد كه توليد مسكن در تهران به روند بلندمدت تدريجي همراه با رشد آرام نزديك مي شود اما تقاضا هنوز از تحرك لازم برخوردار نيست.
توليد خانه هاي خالي
طي سال هاي 82-1376 در شهر تهران در مجموع براي 676 هزار واحد مسكوني پروانه ساخت صادر شده است كه از اين تعداد حدود 200 هزار واحد بر روي واحدهاي تخريب شده، بازسازي شده است. هم اكنون بيش از 80 هزار واحد مسكوني نيمه تمام نيز در سطح شهر وجود دارد. به اين ترتيب كل موجودي خانه هاي شهر تهران در دوره 82-76 افزايشي برابر با 396 هزار واحد مسكوني داشته است.
آمار معاملات خريد و فروش و نيز اجاره مسكن در شهر تهران نشان مي دهد كه حدود 210 هزار واحد از اين تعداد خانه ها معامله شده اند و نيز 80 هزار واحد مسكوني براي مصرف شخصي توسط سازنده بنا شده اند. برآوردها نشان مي دهند كه 20 هزار واحد مسكوني نيز تبديل به ساير كاربري هاي تجاري شده اند.
چنانچه تعداد خانه هاي خالي را در آغاز اين دوره بين 20 تا 30 هزار واحد مسكوني به شمار آوريم، تعداد خانه هاي خالي از سكنه در تهران حداكثر به 20 هزار واحد مسكوني مي رسد كه مي تواند جمعيتي در حدود 400 تا 500 هزار نفر را در خود جاي دهد. اين رقم برابر با پنج درصد از موجودي كنوني مسكن در تهران است. نرخ ماليات خانه هاي خالي در شهرهاي بزرگ دنيا بين يك تا سه درصد است كه براي حفظ تعادل در بازار عرضه و تقاضا از آنها استفاده مي شود. اما در تهران سازندگان و سرمايه گذاران، سرمايه هاي خود را خوابانده اند تا پس از گراني مجدد مسكن آنها را به فروش برسانند.
در شرايطي كه طي سالهاي برنامه پنج ساله سوم توسعه ميزان تحقق هدف پيش بيني شده براي ساخت مسكن بين 95 تا 108 درصد در نوسان بود و سومين سال ركود بازار مسكن در تهران اولين سال ركود بازار در ساير شهرهاي كشور بود توليد مسكن 16 درصد از برنامه پيش بيني شده عقب ماند.
چندي پيش مهندس سعيدي كيا وزير مسكن و شهرسازي اعلام كرد: در حال حاضر با كمبود 5/2 ميليون واحد مسكوني در كشور روبه رو هستيم و مطابق برنامه ريزي ها لازم است طي برنامه چهارم سالانه 800 هزار واحد مسكوني در كشور ايجاد شود.
مسكن غيرصنعتي
با توجه به دوره زماني ساخت و ساز در كشور و غيرصنعتي بودن توليد مسكن در ايران (بساز و بفروشي) كه بين 5/1 تا 3 سال زمان نياز دارد و همچنين افزايش قابل ملاحظه تقاضا در سال هاي پاياني دهه 80 ، كشور با مشكلاتي در عرضه و تقاضا و كيفيت و پايين بودن قدرت خريد مردم مواجه شده است.
دكتر قاسم حيدري نژاد ، سرپرست مركز تحقيقات زمين و مسكن معتقد است: مؤسسه استاندارد بايد برنامه هايي را براي نظارت بر رعايت استاندارد اجباري مصالح ساختماني در نظر بگيرد، زيرا رعايت استاندارد مصالح ساختماني با روند فعلي پنج سال طول مي كشد تا به طور كامل اجرا شود.
وي افزود: تاكنون توليد 50 قلم مصالح ساختماني، استاندارد اجباري شده است و تا پايان سال 84 چند قلم ديگر به آن افزوده شد. حيدري نژاد با اشاره به اين كه تخلفات ساخت و ساز، جرم تلقي نمي شوند، گفت: اين تخلفات بايد جرم تلقي شوند تا در اين صورت ميزان كيفيت ساخت و ساز افزايش پيدا كند. اما با اجراي روند فعلي، رعايت استاندارد مصالح ساختماني، پنج سال طول مي كشد تا به طور كامل اجرا شود و با وقفه و اتلاف وقت همراه است.
اين در حالي است كه وزير اسبق مسكن و شهرسازي اعلام كرده بود كه 92 تا 98 درصد ساخت و ساز كشور در دست بخش خصوصي است. اين مسأله موجب شخصي سازي و تنوع سليقه ها، اندازه ها و... در بخش مسكن كشور شده است. البته فروش تراكم و قطع ناگهاني آن و سياست هايي مانند حمايت از انبوه سازان باعث شده است تا شاهد تمركز و انسجام بيشتري باشيم.
دكتر احمد اخوانيان كارشناس بخش مسكن در اين زمينه معتقد است: حضور دولت عدالت گرا در عرصه ساخت و ساز بايد اثرگذار باشد. اگر كم درآمد و نيازمندي ساخت و ساز غيرمجاز انجام داد راه كاري خاص براي دولت در برخورد با او پيگيري شود و اگر سرمايه گذاري اقدام به تخلف كرد دولت از حداكثر قدرت قانوني خود براي برخورد و ريشه كني مشكل استفاده كند.
راهكارهاي مقطعي
خريد خانه براي بسياري از شهروندان ايراني بدون قرض گرفتن و وام بانكي در اين شرايط تورمي امكان پذيرنيست.
امروزه تعداد زيادي از افراد تازه صاحب خانه شده در حال پرداخت اقساط وام بانكي هستند و عده زيادي هم خانه دار شدن خود را تقريباً محال مي دانند و منتظر وقوع معجزه اي براي خريد مسكن هستند. هم اكنون نزديك به دو ميليون و 500هزار خانواده بدون مسكن در كشور وجود دارد كه بخش عظيمي از اين تعداد را اقشار
كم درآمد و زير خط فقر تشكيل مي دهند. وزارت مسكن و شهرسازي نيز اخيراً در حركتي سريع و در مدت كوتاهي پس از آغاز به كار دولت نهم اقدام به ارائه پيشنهادهايي براي پرداخت وام خريد مسكن به اقشار كم درآمد كرده است. هرچند كه كارشناسان و فعالان بخش مسكن، هربار كه وام مسكن، چند ميليون توماني افزايش پيدا مي كند، اعلام مي كنند كه اين وام ها هيچ اثري جز تورم بر بخش مسكن كشور ندارند و براي خروج از وضعيت فعلي بازار مسكن بايد حداقل 85 تا 90 درصد از قيمت واحدهاي مسكوني را به صورت تسهيلات بانكي در اختيار متقاضيان قرار بدهيم.
مسئولان بخش مسكن كشور تأثير وام 12 و حتي 18ميليون توماني را در بخش مسكن ملاحظه كرده اند و دريافته اند كه تأثير زيادي بر رونق معاملات نداشته و حتي با وجود پرداخت اين وام ها، ميزان ساخت و ساز در كشور كاهش يافته است. پيشنهاد وام 10 ميليون توماني براي خريد مسكن توسط اقشار كم درآمد نيز هنوز نتيجه جدي بر جاي نگذاشته است و معلوم نيست كه براساس چه مطالعات و بررسي هاي فني و كارشناسي به اين رقم دست يافته اند؟ چرا كه در اغلب شهرهاي بزرگ به ويژه تهران، فرد كم درآمد بايد حداقل دوبرابر رقم دريافتي از بانك برابر حداقل 20ميليون تومان پس انداز داشته باشد تا بتواند اقدام به خريد مسكن كند. بنابراين وام 10 ميليون توماني تنها در شهرهاي كوچك مي تواند اثرگذار باشد. معاون امور مسكن و ساختمان هاي وزارت مسكن چندي پيش در پاسخ به اين انتقادات گفته بود كه مطالعات كارشناسان ما چيز ديگري را نشان مي دهد و اين وام مي تواند در خانه دار شدن اقشار كم درآمد تأثيرگذار باشد. اما آيا كارشناساني كه چنين اعداد و ارقامي را براي تهران و شهرهاي بزرگ(قرار است 30درصد كل اين وام به شهرهاي بزرگ اختصاص يابد) پيشنهاد مي دهند و مسئولاني كه چنين طرح هايي را مثبت ارزيابي مي كنند، تاكنون براي خريد واحدهاي مسكوني حتي در جنوب شهر يا خارج از شهر، سري به بنگاه هاي معاملات املاكي زده اند؟ به نظر مي رسد كه وام 10 ميليون توماني تنها براي افراد داراي درآمد متوسط راهگشا خواهد بود.
معاون مسكن و امور ساختمان هاي وزارت مسكن در اين زمينه گفت: اين وام ها در شهرهاي بزرگ متقاضيان را به سمت خريد واحدهاي مسكوني در شهرهاي جديد هدايت مي كند. اما بايد گفت كه شرايط خريد و فروش واحدهاي مسكوني در شهرهاي جديد نيز وضعيتي مشابه كلانشهرها دارد.
تصويب اين طرح ها به دليل نبود واحدهاي مسكوني مطابق با اين شرايط كارآمد نيست.
گسترش حاشيه نشيني
مقرر شده است تا خردادماه سال آينده به 30هزار نفر وام 10ميليون توماني پرداخت شود و از سال دوم نيز اين وام را به 50 هزار نفر مي دهند. اين در حالي است كه براساس اعلام بانك مركزي، بانك مسكن در شش ماهه اول 84 توانسته است به 94 هزار نفر آن هم رقمي حدود يكهزار و 200 ميلياردتومان وام بدهد. بنابراين بعيد به نظر مي رسد كه بانك مسكن به عنوان مجري طرح پرداخت وام 10 ميليون توماني مسكن بتواند سال آينده به 80 هزار نفر و آن هم رقمي معادل 800 ميليارد تومان وام 10 ميليون توماني علاوه بر ساير وام ها پرداخت كند. كارشناسان مسكن معتقدند؛ مشكل اين طرح آن است كه منتقدان، تهران نشين هستند اما ساكنان شهرهاي كوچك مي توانند با دريافت وام 10 ميليوني صاحب خانه شوند. همچنين اگر بانك مسكن بتواند چنين وامي را با اين حجم به اقشار كم درآمد پرداخت كند، حاصل آن چيزي جز حاشيه نشيني در اطراف تهران و شهرهاي بزرگ نخواهد بود، چراكه با اين ميزان وام و باتوجه به اقشار مورد هدف اين طرح حاشيه نشيني گسترش خواهد يافت و نتايج منفي آن احتمالاً در سالهاي آينده ظهور خواهد كرد. البته از هم اكنون با طرح موضوع وام 10 ميليون توماني قيمت مسكن در برخي نقاط شهر تهران با افزايش روبه رو شده است و اثرات تورمي اين تغيير به طبع دامنگير همين اقشار كم درآمد خواهد شد.
مسكن در سال 85
رفع بخشي از ركود بازار مسكن با اعطاي تسهيلات بانكي در سال 85 به شكوفايي يا رشد اقتصادي بستگي دارد.
عليرضا سرحدي، رئيس هيأت مديره انجمن صنفي مهندسان صنعت ساختمان در مورد پيش بيني وضعيت بازار مسكن و اثر وام هاي بانكي بر آن در سال 85 مي گويد: در حال حاضر علت ركود بازار مسكن و راهكار رفع آن به مسائل كلان اقتصادي مربوط مي شود به طوري كه بخشي از رفع ركود در سال جاري به شكوفايي يا ركود اقتصاد كلان كشور و بخشي به مسائل خاص ويژه مسكن از جمله رونق ساخت وساز بستگي دارد.
سرحدي تصريح كرد: طي دو سال اخير رشد ساخت و ساز در كشور كاهش يافت به همين دليل تعادل ميان عرضه و تقاضا در بخش مسكن به هم ريخت كه نتيجه آن ركود بازار مسكن و خروج سرمايه ها از اين بخش و سوق يافتن آنها به سمت بازار طلا و ارز و... بود.
وي اضافه كرد: اگر رشد قيمت طلا در بازار ادامه داشته باشد بر نحوه سرمايه گذاري در بخش مسكن تأثير مي گذارد. به نحوي كه رونق اين بازار باعث مي شود سرمايه وارد بخش ساخت و ساز شود. وي همچنين با بيان اينكه وام هاي مسكن كه تاكنون به متقاضيان پرداخت شده تنها بخش بسيار كمي از نياز متقاضيان را برآورده مي كند، افزود: افراد براي خانه دار شدن بايد حداقل مبلغي معادل وام دريافتي را در اختيار داشته باشند، بنابراين باتوجه به عدم رونق ساخت و ساز به نظر مي رسد حتي وام هاي مسكن نيز تأثيري در ركود بازار مسكن در سال آينده نداشته باشند.
رئيس هيأت مديره انجمن مهندسان صنعت ساختمان با اشاره به پرداخت 80 هزار وام مسكن 10 ميليوني تا پايان سال 85 گفت: هدف اين طرح كاهش جمعيت تهران، جلوگيري از سير فزاينده مهاجرت به پايتخت و تشويق مردم به زندگي در شهرهاي جديد است كه اين اقدام نيز مثبت تلقي نمي شود. زيرا در حال حاضر در شهرهاي حاشيه تهران، اصفهان، خوزستان و از جمله شهر جديد هشتگرد، شهرك هاي زيادي با عمر طولاني ساخته شده اما تاكنون جمعيت پيش بيني شده براي آنها به حد مطلوب نرسيده است. دليل آن اولويت داشتن دسترسي به زندگي شهري، تأمين معيشت و وجود شغل در نزديكي واحد مسكوني است. چنين اقدامي در شهر تهران به دليل مديريت غلط شهري در گذشته يعني فروش تراكم و تغيير كاربري ها بعيد به نظر مي رسد.
همچنين چندي پيش وزير امور اقتصاد و دارايي با اشاره به تسهيلات بانكي گفته بود؛ هم اكنون 30 درصد تسهيلات بانكي به بخش مسكن اختصاص دارد كه اين موضوع نشان از اهميت فوق العاده داشتن بخش مسكن در اقتصاد كشور است.
اما با اين وجود ركود در بازار مسكن بيش از گذشته ادامه داشته است و ضرورت دارد باتوجه به ادامه ركود بخش مسكن و خروج سرمايه هاي بخش خصوصي از اين بخش، شركت هاي سرمايه گذاري بانك ها به بازار توليد مسكن كشور وارد شوند. زيرا ساخت و سازهاي بانك مسكن نمي تواند تأثير زيادي بر توليد مسكن داشته باشد و سرمايه گذاري اين بانك حداكثر مي تواند سالانه سه تا چهار هزار واحد مسكوني احداث كند. البته كيفيت واحدهاي مسكوني توليد شده از سوي بانك مسكن نسبتاً قابل قبول تر از ساير ساخت و سازهاي در كشور است.
بسياري از بانك هاي خارجي نيز مانند بانك مسكن در كشورهاي خود اقدام به ساخت و ساز مي كنند، البته بانك ها خود به صورت مستقيم اين كار را انجام نمي دهند و از طريق شركت هاي سرمايه گذاري اقدام به ساخت وساز مي كنند. سرمايه گذاري بانك مسكن نيز براي توليد واحدهاي مسكوني نبايد به صورت مستقيم باشد و بايد به گونه اي عمل شود كه منابع مالي بانك صرفاً به سمت تأمين مالي اين ساخت و سازها سوق پيدا كند.
بنابراين باتوجه به ركود بخش مسكن و خروج سرمايه ها از بازار ساخت و ساز، شركت هاي سرمايه گذاري بانك ها مي توانند با همكاري انبوه سازان به بازار توليد مسكن وارد شوند. اما بايد در نظر داشت كه افزايش سهم دولت براي توليد مسكن در كشور با افزايش مدت زمان اتمام پروژه رو به رو است و تجربه ها نشان داده است كه مديران دولتي نمي توانند حداكثر استفاده را از منابع مالي بكنند چه برسد به مسكن كه از پراكندگي جغرافيايي برخوردار است و متناسب با بروكراسي دولتي نيست.
تمديد وام 18 ميليون توماني
پس از آنكه وام 18ميليون توماني مسكن به صورت آزمايشي از مردادماه 84 آغاز شد، مقرر شد تا در صورت موفقيت اين طرح و استقبال متقاضيان، دوره سه ماهه اعطاي وام تمديد شود همزمان با پايان يافتن دوره آزمايشي طرح مذكور و استقبال متقاضيان، اين طرح براي بار دوم تمديد شد و در روزهاي پاياني سال كه معمولاً با افزايش حجم عرضه و تقاضاي مسكن روبه روست، براي بار سوم اعطاي وام 18 ميليوني تا پايان ارديبهشت سال 85 تمديد شد.
مهندس مجتبي بيگدلي ، عضو هيأت مديره مسكن و ساختمان كشور در اين زمينه مي گويد: با وجود آن كه وام 18 ميليون توماني بانك مسكن و تمديد مجدد آن قدرت خريد مردم را 30 درصد بالا مي برد اما قيمت زمين و مسكن را هم 20درصد افزايش مي دهد. وي معتقد است اين وام تنها پنج درصد از تقاضاي بخش مسكن را تحت پوشش قرار مي دهد بنابراين بهتر است دولت از طريق شوراي پول و اعتبار دستگاه هاي مرتبط را مجاب به پرداخت وام 18 ميليوني مسكن كند.
وي مي افزايد: براي ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني بايد حداقل 150 هزار ميليارد تومان سرمايه گذاري انجام گيرد. بخش مسكن قادر به جذب قسمت اعظم نقدينگي موجود در جامعه است و با جذب نقدينگي، اشتغال و گردش مالي زيادي در اقتصاد و بخش مسكن را شاهد خواهيم بود.
مهندس علي انوش ، كارشناس مسكن در اين زمينه مي گويد: تمام اقشار جامعه نمي توانند از اين وام استفاده كنند چون بانك مسكن با برخورداري از شركت سرمايه گذاري بيشترين استفاده از اين وام را تشكيل مي دهد. بنابراين تمديد اين وام ها تحرك كوچكي در بازار مسكن ايجاد مي كند.
با اين وجود در شرايطي كه ركود حاكم بر بازار مسكن با افزايش سقف وام مسكن به 18 ميليون تومان هم مرتفع نشد، چندي پيش مدير عامل سازمان ملي زمين و مسكن در خبري اعلام كرد كه يكصد ميليارد تومان تسهيلات بانكي به طرح هاي انبوه سازي و خريداران واحدهاي مسكوني اين طرح ها پرداخت خواهد شد و با امضاي تفاهمنامه هاي جداگانه اي مقرر شد كه بانك هاي صادرات، تجارت و سپه به ازاي هر واحد مسكوني 12 ميليون تومان وام با بازپرداخت 10 ساله و كارمزد 16درصدي به طرح هاي انبوه سازي با حداقل 30 درصد پيشرفت فيزيكي اعطا كنند و در عين حال عنوان شد كه پس از اينكه طرح انبوه سازي به مرحله بهره برداري برسد هشت ميليون تومان از اين تسهيلات 12 ميليون توماني به عنوان تسهيلات بلند مدت فروش اقساطي و بدون سپرده به خريداران منتقل خواهد شد.
اين در حالي است كه بسياري از انبوه سازان براي فروش واحدهاي مسكوني با تخفيف 10 درصدي اعلام آمادگي كردند زيرا انبوه سازان با جريمه ديركرد
باز پرداخت تسهيلات بانكي مواجه بودند.
در اين رابطه مصطفي قلي خسروي رئيس اتحاديه املاك تهران معتقد است: ما دست انبوه ساز و سازنده واقعي را مي بوسيم اما انبوه سازان فعلي، اغلب افرادي هستند كه فعاليت آنها براي مردم سود ده نيست بلكه آنها از طريق دريافت تسهيلات و كمك هاي دولتي در قالب استفاده از قيمت زمين، سيمان و آهن سود قابل توجهي مي برند و اين اتفاق به كاهش قيمت زيادي منجر نمي شود.
به گفته وي اگر انبوه سازان به صورت قانونمند و به نفع مردم كار كنند، خود مردم از خريد واحدهاي انبوه سازي استقبال خواهند كرد. هم اكنون انبوه سازان براي ساخت وساز خود وام از بانك ها مي گيرند اما مجدداً براي فروش واحدهاي خود اين وام را به متقاضي خريد واگذار مي كنند حال آن كه برخي متقاضيان به پرداخت اقساط وام علاقه اي ندارند. وي مي گويد: بايد وام ها را به سه دسته وام بساز و بفروش ها، وام انبوه سازان و وام مصرف كنندگان تفكيك كرد سود استفاده انبوه سازان از اين قبيل وام ها نبايد از جيب متقاضيان خريد اين واحدهاي مسكوني پرداخت شود زيرا واحدهاي انبوه سازي براي مصرف كننده ارزان تر از ساير واحدهاي غير انبوه سازي نيست.
خسروي مي گويد: هم اكنون فعاليت ساخت و ساز به انبوه سازان منحصر شده است كه همين موضوع باعث از بين رفتن سرمايه هاي كوچك شده سودي به آنها تعلق نمي گيرد و معلوم نيست كه اين سرمايه ها كجا رفته است آيا اين سياست ها باعث خروج سرمايه ها از بخش مسكن شده است؟
با وجود نظرات موافق و مخالف اعطاي تسهيلات به متقاضيان خريد واحدهاي انبوه سازي، بايد اذعان داشت كه افزايش سقف وام مسكن تا 18 ميليون تومان و اعطاي اين وام در مدت زمان كوتاه كه از چندي پيش به بانك هاي عامل ابلاغ شد فقط تا حدي توانست ركود حاكم بر بازار مسكن را مرتفع كند. به نظر مي رسد كه اقدام اخير وضعيت بازار مسكن را تا حدودي بهبود بخشيده و به عقيده برخي كارشناسان سودآوري دلالان را كاهش داده است.
افزايش قيمت برخي از محصولات مورد نياز ساخت وساز و كمبود آنها، بالا رفتن نرخ تورم و به دنبال آن كاهش توان خريد مردم و گرايش عموم به سرمايه گذاري در بازار به جاي انباشت سرمايه در ملك، همگي از عوامل مؤثر در خروج مسكن از سبد كالاهاي سرمايه اي به شمار مي آيند و افرادي كه دنبال سود هستند كمتر تمايل به خريد و فروش و ساخت مسكن دارند.
به نظر مي رسد حل معضل كنوني مسكن نيازمند به كارگيري اهرم هاي قوي تر و اقدامات اساسي تري باشد. چرا كه اقدامات موقت نظير افزايش وام مسكن تا 18 ميليون تومان و ارائه تسهيلات به انبوه سازان در شرايط كنوني راهكار ركود بازار مسكن در كشور نيست.
|
