محمد مهدوي
بازار مسكن كه سير رونق و ركود جزء لاينفك آن تلقي مي شود، در سالهاي اخير و به طور مشخص از نيمه دوم سال 82 ، فاز ركود را تجربه كرد.
آمار و ارقام و شواهد حاكي است كه ظاهراً مسكن در حال خروج از ركود سنگين سالهاي گذشته است. آمار رسمي بانك مركزي مبني بر رشد 5/6 درصدي صدور پروانه هاي ساختماني در سه ماهه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، نويد افزايش تمايل سرمايه گذاران و سازندگان به توليد مسكن را مي دهد.
ضمن اينكه گزارش اخير وزارت مسكن پيش  بيني مي كند كه در سال جاري، ميزان سرمايه گذاري دراين بخش با 5 هزار ميليارد تومان افزايش به 20 هزار ميليارد تومان خواهد رسيد.چندين سال است كه سياست انبوه سازي به صورت يك ضرورت قطعي (و نه فقط يك انتخاب) فراروي سياستگذاران بخش مسكن قرار گرفته است.

به دلايل متعددي كه توجيه اقتصادي يكي از مهم ترين دلايل آن است، در اين برهه زماني كه تأمين مسكن اقشار كم درآمد جامعه از اهم اهداف دولت محسوب مي شود، توجه نرم افزاري به مفهوم انبوه سازي اهميت يافته است. فقط اين طرز نگاه به انبوه سازي، دستيابي به اهداف كوتاه و بلند مدت دولت را ميسر خواهد ساخت. ضمن بررسي وضعيت فعلي بازار مسكن، به بسط مفهوم انبوه سازي و تعميم آن به فرآيند ساخت و ساز انبوه مي پردازيم:
رونق يا ركود؟
آمارهاي منتشر شده از سوي بانك مركزي در مورد وضعيت صدور پروانه هاي ساختماني، توليد مسكن و سطح كل زيربنا، نكات قابل توجهي دربردارد. در سه ماهه اول امسال در مجموع تعداد 621/36 فقره پروانه ساختماني در مناطق شهري كشور صادر شده كه حاكي از رشد 5/6 درصدي نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل دارد. به اين ترتيب پيش بيني شده بود كه بازار به سمت رونق (هرچند جزيي) پيش برود. در واقع صاحبان سرمايه با اخذ مجوز در سه ماهه مذكور، سرمايه خود را در كار ساخت و ساز به كار گرفته اند. براساس آمار منتشر شده، پيش بيني شده بود كه حدود 97 هزار واحد مسكوني با پروانه هاي صادره در كل كشور ساخته شود. از كل ساختمان هايي كه براي احداث آنها پروانه صادر شده 4/22 درصد يك طبقه، 4/34 درصد دو طبقه، 2/20 درصد سه طبقه، 13 درصد چهار طبقه و 10 درصد پنج طبقه يا بيشتر بوده است. آمارهاي مذكور همچنين نشان مي دهد كه توليد مسكن در كل مناطق شهري كشور در سه ماهه مورد بحث نسبت به سه ماهه مشابه سال گذشته 7/3درصد كاهش داشته است. اين كاهش توليد در شهرهاي بزرگ 12 درصد و در تهران يك درصد بوده است. به اين ترتيب در دوره مذكور تهران وضعيت بهتري نسبت به ساير مناطق شهري كشور داشته است. شايد اين موضوع را از يك سو بتوان به سودآوري بيشتر توليد مسكن در تهران ربط داد. در هر حال تداوم ركود سالهاي گذشته تا سه ماهه اول امسال هم ادامه داشته است. دكتر حميد ماجدي، عضو هيأت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران، افزايش صدور پروانه هاي ساختماني را نشانه تمايل بيشتر بخش خصوصي به توليد مسكن دانسته و مي افزايد: افزايش قيمتي كه از آغاز سال 85 تا به حال به وجود آمده، نشانه خروج بخش از ركود است، چرا كه تقاضا افزايش يافته است. با مراجعه به دست اندركاران معاملات ملكي هم پي مي بريم كه خريد و فروش مسكن نسبت به سال گذشته افزايش يافته است. همه اينها نشانه هاي خروج بخش از ركود است. موضوع رونق و ركود موضوع خاص كشور ما نيست و يك پديده جهاني است. يعني هميشه چند سال افزايش قيمت در بخش مسكن داريم و سپس براي مدتي قيمت ها ثابت مانده و حتي كمي هم كاهش مي يابد و ركود ايجاد مي شود. پس از مدتي مجدداً سير افزايش قيمت و رونق بازار شكل مي گيرد. تعداد پروانه هاي صادره در سه ماهه اول امسال، آمارش براي توليد مسكن حدود دو سال ديگر مطرح است. به اين ترتيب كاهش توليد در سه ماهه اول امسال ناشي از آثار سياست هاي دو سال قبل است. 3/8 درصد از پروانه هاي صادره در مدت مورد بحث به تهران، 5/25 درصد به شهرهاي بزرگ و 2/66 درصد به ساير مناطق شهري كشور اختصاص داشته است. اما نكته حائز اهميت اين كه در گزارش آمده با وجود افزايش تعداد پروانه هاي ساختماني، سطح كل و نيز متوسط سطح زير بناي ساختمان ها نسبت به سال گذشته كاهش پيدا كرده است. سطح كل زيربناي ساختمان هايي كه در سه ماهه اول امسال براي آنها پروانه ساخت صادر شده 1/15 ميليون متر مربع بود كه نسبت به سه ماهه اول سال 84 ، 2 درصد كاهش دارد. همچنين متوسط سطح كل زيربناي اين ساختمان ها 412 متر مربع است كه 9/7 درصد كاهش نسبت به سال قبل را نشان مي دهد. آمار حاكي از تمايل به كوچك سازي است، يعني روند افزايش قيمت واحدها، متقاضيان وبه تبع آن سازندگان را به سمت واحدهاي با متراژ كمتر سوق داده است. درواقع نياز به واحدهاي بزرگتر وجود دارد، اما شرايط اقتصادي، افراد را مجبور به انتخاب واحدهاي كوچكتر مي كند.
رونق نسبي بازار مسكن اگر منجر به افزايش قيمت واحدهاي مسكوني شود (كه طبيعتاً همين طور مي شود)، و اگر حمايت هاي دولت كافي نباشد، اقشار كم درآمد و متوسط درآمد را از دستيابي به مسكن بيش از پيش محروم مي كند. اكنون كه شعار مسكن براي همه بر شعار مسكن بيشتر و بهتر اولويت يافته، چگونگي توزيع مسكن همپاي افزايش توليد و بهبود كيفيت، مهم تلقي مي شود. افزايش مستمر تعداد متقاضيان مسكن كه به دليل افزايش مداوم قيمت زمين شهري و هزينه احداث بنا، پس انداز و درآمد كافي براي خريد ساختمان هاي ويلايي و تك واحدي ندارند و ازسوي ديگر، صرفه هاي اقتصادي توليد انبوه مسكن، توجه به انبوه سازي را روز به روز بيشتر كرده است. اما خيل عظيم متقاضياني كه توان خريد واحدهاي آپارتماني گران قيمت را ندارند، عنايت به انبوه سازي براي كم درآمدها را ضروري نموده است. دكتر ماجدي معتقد است كه سياستگذاري ها تا به حال در اين جهت نبوده است: مهم اين است كه بيش از اين به مسكن كم درآمدها توجه شود. انبوه سازها بايد به اين جهت سوق داده شوند كه سرمايه گذاري هاي خود را به بخش مسكن براي كم درآمدها اختصاص دهند. از آنجا كه توليد مسكن گران قيمت سود بيشتري دارد، متأسفانه سعي مي كنند مسكن گران قيمت بسازند.
بازتعريف انبوه سازي
كاهش سهم هزينه زمين در هر واحد توليد، كاهش فضاهاي غيرمفيد و صرفه جويي در فضاهاي مشترك، امكان بيشتر براي بهره گيري از فناوري پيش ساخته، كاهش هزينه تأسيسات گرمايش و سرمايش در هر واحد توليد، همگي از عوامل كاهش قيمت تمام شده هر متر مربع زيربنا در پروسه انبوه سازي به شمار مي آيند. علاوه بر اين كاهش مدت ساخت بر حسب متر مربع، بهبود كيفيت ساخت، امكان نوآوري و ابداع، استفاده بهينه از زيرساخت هاي شهري و... توجه به انبوه سازي كه البته نياز به يك بازتعريف دارد، را به يك ضرورت تبديل مي كند.
درواقع انبوه سازي را مي توان جرياني دانست كه در تك تك مراحل ساخت و ساز از تأمين منابع مالي گرفته تا اخذ مجوزهاي لازم، تا انتخاب و كاربرد فناوري ساخت تا فروش و بازاريابي و حتي خدمات پس از فروش و مديريت بهره برداري و... را شامل مي شود. به عبارت ديگر، اگر فرآيند تأمين مالي و يا اخذ تسهيلات براي يك پروژه انبوه، همچون فرآيند اخذ تسهيلات براي يك پروژه تك واحدي است و اگر فرآيند ساخت و ساز و فناوري مورد استفاده، همان فناوري استفاده شده براي پروژه  تك واحدي است و يا فرآيند استعلام و اخذ مجوزهاي مربوط براي پروژه هاي انبوه مشابه تك واحدي است و...، در اين صورت انبوه سازي اتفاق نيفتاده است.
اما انبوه سازي با صنعتي كردن شيوه توليد همراه است. از خواص صنعتي كردن، ارتقاي كيفيت، سرعت بيشتر، برگشت سريع تر سرمايه (و در نتيجه اقتصادي شدن طرح)، بالا رفتن مهارت نيروهاي انساني پروژه  و تنوع در تركيب است. اين توليد صنعتي فراتر از ماشيني شدن ساخت وساز است. لازمه صنعتي شدن تفكر در راستاي احداث ساختمانهاي متناسب و جلوگيري از دوريز مصالح است. در اين جهت به كارگيري پيمونmodule) بسيار گره گشا خواهد بود. به كارگيري اين ابزار منجر به تنوع ساخت و ساز، راحتي ادغام آنها و برنامه ريزي صحيح و از پيش تعيين شده خواهد شد.
امروزه در دنيا فناوري هاي نوين صنعت ساختمان با انبوه سازي و توليد صنعتي درهم آميخته شده است. البته آن فناوري كه در آن فرهنگ جامعه مصرف كننده، سهولت و تداوم ساخت، قابليت ها و ويژگيهاي فني و كاربري آن و اقليم منطقه و... مورد نظر باشد. با به كار بستن فناوري هاي نوين، زمان توليد يك ساختمان به شدت كاهش يافته، در مصرف انرژي صرفه جويي مي شود، وزن ساختمان كاهش مي يابد، استانداردهاي زندگي ساكنان در ايجاد آرامش و كم كردن آلودگي هاي صوتي و... بالا مي رود و....
يكي از مباحث مهم در استفاده از فناوري هاي نوين صنعت ساختمان، برآوردهاي اقتصادي و مقرون به صرفه بودن آن است. اين موضوع در شهرهاي بزرگ ما به خوبي جا افتاده و از آن نتيجه گرفته مي شود، اما هنوز فرهنگ انبوه سازي اقتصادي با فناوري هاي نوين در شهرهاي كوچك رواج نيافته است.مهندس شيباني اصل معتقد است كه با تكنيكهاي مديريت پروژه و مديريت ساخت، فناوري هاي نوين منجر به بالا رفتن سرعت اجرا و كيفيت و بخصوص كاهش قيمت خواهد شد. وي با اشاره به شهرك اكباتان به عنوان بهترين نمونه انبوه سازي در كشور مي افزايد: در كنار انبوه سازي در اين اشل، صنايعي ايجاد مي شود كه آن صنايع هم اشتغالزاست. يعني يك پروژه انبوه سازي مي تواند به يك پروژه چند وجهي تبديل شود.
يكي از موضوعات مهم و اساسي در انبوه سازي، بازاريابي و تأمين منابع مالي است. روشهاي رايج و موفق بازاريابي دنيا در كشور ما از جانب فروشندگان فقط به فروش نهايي يا پيش فروش مسكن و از جانب خريداران نيز صرفاً به تسهيلات بانكي محدود مي شود و روشهايي همچون سهام پروژه و فروش متري مسكن كه در دنيا مطرح است در كشور ما جا نيفتاده است. مورد اخير به زعم كارشناسان در كشور ما در شهرهاي جديدي مثل پرديس و... موفق نبود و به شكست منجر شد. خلاصه محدود شدن به روشهاي سنتي تأمين منابع مالي با روح انبوه سازي مغايرت دارد و جسارت اقدام در جهت انبوه سازي واقعي را محدود مي كند.
موضوع ديگر نحوه برخورد شهرداريها با انبوه سازي است. قطعاً نگاه شهرداري به توليد انبوه بايد متفاوت باشد. درواقع سازوكار اداري صدور پروانه تك واحدي براي يك پروژه انبوه مناسب نيست. اين موضوع بايد براي استعلامات، نظارتها، اخذ تأييديه هاي متعدد، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و... هم در نظر گرفته شود. نكته آخر اينكه رقابت شركت ها و سازمانهاي وابسته به دولت با بخش خصوصي، يكي از موانع عمده توسعه انبوه سازي است. اين شركت ها و سازمان ها همواره عرصه را براي تخصيص منابع لازم به ساخت و سازهاي بخش خصوصي، تنگ مي كنند. اين مشكل، موضوع اجراي اصل 44 قانون اساسي در بخش مسكن و فراتر از آن در پروژه هاي عمراني را مطرح مي كند كه مستقلاً بايد بدان پرداخت.

گروه اقتصادي- يك كارشناس اقتصادي معتقد است، قيمت پايين سوخت در كشور باعث افزايش خريد خودرو توسط مردم و در نتيجه افزايش مصرف سوخت شده است.دكتر اوستا گودرزي، مدرس دانشگاه علم و صنعت در گفت وگو با خبرنگار صنعت خودروي خبرگزاري دانشجويان ايران با بيان اين مطلب گفت: اگر دولت اجازه افزايش توليد خودرو را به خودروسازان مي دهد، بايد از طرف ديگر با واقعي كردن قيمت سوخت، ميزان مصرف آن و استفاده از خودرو را در كشور كاهش دهد. وي با اشاره به اين كه با وضعيت فعلي قيمت سوخت بايد ميزان توليد خودرو را محدود كنيم، گفت: البته اين اقدام تبعات شديدي بر اقتصادي ملي خواهد داشت. او توضيح داد: قيمت پايين سوخت در كشور باعث شده كه علاقه مندي مردم به داشتن خودرو افزايش پيدا كند و افراد از طريق مكانيزم هاي متعددي همانند ليزينگ به خريد خودرو روي بياورند كه اين امر افزايش مصرف سوخت را در پي داشته است. وي ادامه داد: به طور كلي مشكلات حمل ونقل به دو بخش نرم افزاري و سخت افزاري تقسيم مي شوند كه بخش نرم افزاري به مسائل مديريتي و بخش سخت افزاري نيز به اقداماتي نظير راه سازي ارتباط پيدا مي كند و براي حل مشكلات حمل ونقل كشور بايد در برنامه هاي تدوين شده، هم بخش نرم افزاري و هم بخش سخت افزاري موجود مورد توجه كافي قرار گيرند.اين مدرس دانشگاه درباره راهكارهاي حل مشكلات حمل ونقل در كشور توضيح داد: ابتدا بايد توسعه حمل ونقل عمومي در كشور به حد قابل قبولي برسد و پس از آن با واقعي كردن قيمت سوخت در كشور باعث كاهش ميزان استفاده از خودروهاي شخصي در كشور شويم و به موازات آن، زيرساخت هاي جاده و راه را در كشور تقويت كنيم. گودرزي در ادامه با اشاره به اين كه بحث ايمني خودروها در كشور متولي ندارد و مورد غفلت قرار گرفته است، خاطرنشان كرد: دولت بايد از طريق نهادهاي قانوني و مستقل، خودروسازان را براي بالابردن ايمني محصولاتشان تحت فشار قرار دهد تا از اين طريق ميزان تصادفات در كشور كاهش يابد.
وي عنوان كرد: اخيراً پليس راه كشور وارد بحث ايمني خودروها شده است كه اين خود اقدامي براي نظارت بر ايمني خودروهاست؛ اما بايد پرسيد آيا پشتوانه تخصصي انجام اين كار را دارد يا خير؟ اين مدرس دانشگاه در ادامه با اشاره به اهميت بالاي مديريت حمل ونقل درون شهري گفت: زماني تصور مي شد كه هرچقدر بيشتر در تهران اتوبان ساخته شود، حمل ونقل روان تر مي شود؛ در حالي كه امروزه با ورود مكانيزم هاي مدرن مانند مونوريل، مترو و يا تركيبي از آنها و اتوبوسراني مؤثر در كنار ساخت بزرگراه مي توان تا حد زيادي به روان شدن حمل ونقل درون شهري كمك كرد. او با انتقاد از روند كند ساخت مترو در كشور تصريح كرد: توسعه حمل ونقل عمومي در شهرها به شيوه تكنولوژيك باعث حل بسياري از مشكلات ترافيكي در كشور مي شود.