|
رويكرد تحليلي طرح جامع مسكن
يك سند ملي
محمد مهدوي
|
|
|
آمارها نشان مي دهد كه توده عظيمي از خانوارهاي ايراني در شرايط بد مسكني ، تنگ مسكني و بي مسكني به سر مي برند. اين در حالي است كه در اصل سي ويكم قانون اساسي و اكثر برنامه هاي توسعه عمراني كشور، بر لزوم دستيابي تمام خانوارها به مسكن تأكيد شده است. در برنامه چهارم توسعه اقتصادي- اجتماعي كشور، وزارت مسكن و شهرسازي مكلف به تهيه طرح جامعه مسكن شده است. بررسي ها نشان مي دهد كه در ايران سابقه برنامه ريزي با تعريف علمي آن براي مسكن به حداقل نيم قرن پيش بازمي گردد؛ يعني زماني كه اولين برنامه هاي عمراني كشور تدوين گرديد. از آن به بعد تاكنون در تمامي برنامه هاي قبل و بعد از انقلاب به بخش مسكن به عنوان يكي از بخش هاي برنامه پرداخته شده است. به عقيده كارشناسان در تمامي اين برنامه ها ديدگاه سنتي و بخشي نگري و نداشتن يك نگاه هدفمند و منسجم، انتظارات اين بخش را محقق ساخت تا اينكه بالاخره در برنامه چهارم توسعه بر لزوم تدوين يك طرح جامع با عنوان طرح جامع مسكن از سوي وزارت مسكن تأكيد شد. با اطلاع از تأكيد برنامه چهارم بر تهيه طرح جامع مسكن ، مطالعات اين طرح از سال 83 آغاز گرديد.
اهميت و ضرورت تدوين طرح جامع مسكن، نحوه مطالعات طرح و شناسايي و رسيدگي به گروه هاي هدف، جزو مواردي است كه در اين گزارش به آن پرداخته ايم:
كامل نبودن اطلاعات محلي در برنامه ريزي هاي گذشته باعث شد تا برنامه هاي مسكن به صورت ملي و بخشي تدوين شوند. به اين ترتيب به تفاوت هاي منطقه اي توجه نشده است. نتيجه اينكه برخي اهداف كلي و عمومي مدنظر قرار مي گرفت. نمونه عيني اين موضوع مشكلات اجرايي مسكن اجتماعي در برنامه دوم توسعه است كه به زعم كارشناسان ريشه در نبود يا كمبود اطلاعات محلي و منطقه اي داشت؛ اين گوشه اي از مشكلات، عدم وجود اطلاعات دقيق از وضعيت واقعي جامعه است.
علي اكبر آقايي، رئيس كميسيون عمران مجلس، با تأكيد بر نقش طرح جامع مسكن در تعادل بخشي به عرضه و تقاضا مي گويد: تهيه طرح جامع مسكن بايستي از طريق وزارت مسكن و شهرسازي در پايان سال۸۴ صورت مي گرفت. با توجه به تأخير ابلاغ آن به برنامه اين موضوع به امسال موكول شده است. لذا بايد تلاش شود تا تنظيم اين طرح در اسرع وقت انجام شود. اهميت قضيه در اين است كه با توجه به نيازهاي جامعه و پراكندگي آمار نمي توانيم اعلام كنيم كه از لحاظ مسكن در چه وضعيتي هستيم. طرح جامع است كه روشن خواهد كرد كه وضعيت عمومي مسكن در كشور چگونه است. با مشخص شدن گروه هاي هدف و نيازهاي اساسي جامعه از لحاظ مسكن، تصميم گيري هاي بعدي ما كاملاً حساب شده خواهد بود .
دكتر غلامرضا مصباحي مقدم، در مورد مديريت بازار زمين مي گويد: اگر دولت بتواند زمين هايي را كه در اختيار دارد يا مِي تواند در اختيار بگيرد به صورت وسيع به سازندگان واگذار نمايد، هزينه مسكن كه بخش عمده اي از آن مربوط به بهاي زمين است، كاهش خواهد يافت .
مهندس محسن بهرام غفاري، مدير اجرايي شوراي مركزي سازمان نظام مهندسي ساختمان، ضرورت تدوين اين طرح را برآمده از نفس برنامه ريزي مي داند: اقدامات و تصميمات پراكنده و متفرق مثل بردارهاي متنافر، اثرات همديگر را خنثي مي كنند، مگر اينكه در داخل يك مجموعه و منظومه واحدي ديده شود. اين مجموعه واحد مي تواند نام طرح جامع بگيرد.
مطالعات و تدوين طرح
شايد يكي از مهم ترين ويژگي هاي بازار مسكن در ايران را بتوان فقدان بهره مندي عادلانه اقشار مختلف جامعه از نعمت مسكن دانست. به همين دليل توجه به وضعيت مسكن اقشار كم درآمد، يك ضرورت در برنامه هاي آتي مسكن است.
مينو رفيعي، مدير مطالعات طرح جامع مسكن در مورد كيفيت و نحوه مطالعات طرح مذكور و اهداف آن توضيح مي دهد: طرح جامع مسكن آن طور كه در مقدمه آن آمده است، سندي است ملي كه چشم انداز بخش مسكن در سال هاي آينده را ترسيم مي كند. در اين چشم انداز هدف ها به معناي تغييرات مطلوب، قابل دستيابي و قابل سنجش در وضعيت مسكن خانوارهاي ايراني در دوره هاي 5 ساله آينده تعيين مي شود و راهبردها و راهكارهاي دستيابي به اين هدف ها تدوين مي شود .
مهندس بهرام غفاري در مورد جامعيت طرح جامع مي گويد: ما در گذشته عموماً برنامه مسكن داشته ايم ولي اين طرح در مقايسه با چند برنامه قبل جامع تر است. همه اشخاصي كه روي اين طرح كار كرده اند، داراي سوابق خوبي هستند، اقتصاد دان ها هم از كارشناسان مجرب هستند. مهم ترين ويژگي اين طرح اين است كه به طور وسيعي به نظرخواهي گذاشته شد كه قبلاً سابقه نداشت. تقريباً نظرات و آراي همه صاحبنظران با پيگيري گرفته شد و خلاصه طرحي است كه همه جانبه نگري آن بيش از برنامه هاي گذشته است . بعضاً گفته مي شود كه طرح مذكور تمام مشكلات بخش مسكن را پاسخ خواهد گفت اما از توفيق يا عدم توفيق اين طرح كه بگذريم بايد توجه داشت كه اصولاً سياست هاي اين بخش به زودي نتيجه نمي دهد.
خانم رفيعي در اين باره معتقد است كه طرح مورد بحث مشكلات بخش مسكن را به صورت مرحله اي و به ترتيب اولويت پاسخ مي دهد: در طرح جامع مسكن ابتدا تمام مشكلات اساسي كه در بخش مسكن وجود دارد را شناسايي مي كنيم و سعي مي كنيم براي هر كدام از اين مشكلات راه حلي پيدا كنيم. منتها هدف اين است كه راه حل ها تا حد برنامه هاي عملي پيش برود. يعني فقط به كليات و اينكه چه راهكارهاي اساسي يا سياست هاي كلي وجود دارد، بسنده نمي كنيم.
رفيعي طرح جامع مسكن را داراي چهار مرحله مي داند: سند اول آن كه اواسط سال 84 تهيه شده، جمع بندي اين مطالعات را دربرمي گيرد. اين سند يك سند تحليلي بوده است. سند بعدي كه در حال تهيه آن هستيم، سند راهبردي است. پس از اين برنامه هاي عملياتي(سند اجرايي) را خواهيم داشت. البته در سند راهبردي برنامه هاي عملياتي وجود دارد، اما بعضي از آنها خيلي اجرايي نشده اند. دست آخر سند منطقه اي بايد تهيه شود؛ يعني تمامي برنامه ها و كارهاي اشاره شده در مناطق مختلف كشور(هم به معناي استانهاي مختلف و هم به معناي طبقه هاي مختلف شهري). البته به دليل كمبود وقت سند راهبردي و اجرايي را با هم تهيه مي كنيم.
امكان برآورده شدن شرايطي از جمله شناخت دقيق وضعيت مسكن، تحليل بازار مسكن، نظارت در محل، فضاي مشاركت در قالب اصل مشاركت و در نهايت برنامه مسكن يا پروژه هاي مسكن با سياست ها و طرح هاي توسعه شهري در محل، نقاط قوت برنامه مسكن محلي محسوب مي شوند.
دكتر مصباحي مقدم با تأكيد بر نبود يك برنامه و سياست در زمينه توليد مسكن، شرايط موجود را حاصل بي برنامگي مي داند: مي بينيد كه در شرايط موجود با وجود نياز بخش عظيمي از متقاضيان به مسكن، عده زيادي از سازندگان، واحدهاي مسكوني خالي دارند كه متقاضيان قادر به خريد اين واحدها نيستند. اين نشان دهنده عدم وجود يك طرح و برنامه جامع است.
شناسايي گروه هاي هدف
مدير مطالعات طرح جامع مسكن در تشريح نحوه شناسايي گروه هاي هدف مي گويد: تا حالا بخش اول كاري كه شده اين بوده كه گروه هاي هدف را بشناسيم و اولويت بندي كنيم. طبق برآوردهاي موجود بيش از 10 ميليون خانوار شهري داريم كه تقريباً 7 ميليون از آنها مالك هستند و حدود 3 ميليون مستأجرند. مستأجران را بر حسب كيفيت مسكن، جنس و سن سرپرست خانوار، گروه درآمدي و وضعيت اشتغال تقسيم بندي كرده ايم و به يك رده بندي و اولويت بندي رسيده ايم. از حدود 3 ميليون خانوار مستأجر، حدود 5/1 ميليون خانوار مستأجر كم درآمد هستند كه در فشار شديد تأمين مسكن قرار دارند يا در خانه هاي پرتراكم و غيرمقاوم زندگي مي كنند. به اين ترتيب گروه هاي هدف خود را با تعداد كاملاً شناسايي كرده ايم.
توجه ويژه به دهكهاي پايين
تصويب طرح هاي سه گانه اعطاي تسهيلات خريد مسكن كوچك به كارگران و كارمندان كم درآمد، پرداخت قرض الحسنه به مستأجران كم درآمد و نيز احداث و عرضه مسكن اجاره اي، جهت گيري كلي سياستگذاري دولت به سمت گروه هاي كم درآمد را در دوره چهار ماهه ابتدايي دولت جديد، نشان مي دهد.
علي اكبر آقايي در زمينه اهميت حمايت از اقشار كم درآمد مي گويد: تمام سياستگذاري هاي ما در چشم انداز و برنامه چهارم توسعه حول محور تأمين مسكن براي اقشار كم درآمد است. در خصوص اقشار با درآمد متوسط يا دهك هاي بالا ضرورتي نيست كه دولت از آنها حمايت كند، اگرچه تثبيت قيمت ها، توجه به انبوه سازي و به مشاركت كشاندن سرمايه گذاران براي افزايش توليد به نحوي تمامي اقشار جامعه را بهره مند مي سازد. به هر حال اقدامات صورت گرفته(و جز برنامه) در خصوص بافت هاي فرسوده، افزايش وام هاي بانكي يارانه دار و الگوسازي مسكن متعارف(نه وسيع) همه در جهت حمايت از اقشار كم درآمد جامعه است.
مينو رفيعي در تشريح برنامه هاي دولت در طرح جامع پس از شناسايي گروه هاي هدف مي گويد: براي گروه هاي كم درآمد 10 برنامه داريم. 5 برنامه دربرگيرنده ابزارهاي دولت براي ورود به حوزه مسكن است. اين ابزارها شامل اعتبار، زمين و قانون و مقررات است. پرداخت اعتبار براي نمونه شامل پرداخت وام براي خريد، وام براي ساخت، وام براي ساخت مسكن اجاره اي به بخش خصوصي و دولتي، وام براي وديعه رهن، يارانه مستقيم براي پرداخت اجاره و... مي باشد. پكيج هاي مختلف سياستي در اين زمينه تهيه كرده ايم تا به اين گروه ها بسته به مورد و ميزان درآمد پرداخت نماييم. 5 برنامه ديگر نمادسازي است كه از همه مهم تر صندوق اعتبار ملي است كه البته اول با هدف تأمين گروه هاي كم درآمد است، ولي به سمت انجام طرح هاي مقاوم سازي گسترش خواهيم داد. در اين مورد گروه هاي هدف مان مالكان هستند، اما در وضعيت سكونتي نامطلوب بسر مي برند.
گردآوري نهادهاي ذي ربط
يكي از مشكلات بنيادي در مسائل شهري، موازي كاري نهادها و سازمان هاي ذي ربط بدون هماهنگي براي حركت در يك سو و جهت مشخص است. حوزه مسكن نيز از اين امر مستثني نيست.
در جوار فعاليت هاي صورت گرفته، ستادي با نام ستاد توانمند سازي ملي هم تشكيل شده است. اعضاي اين ستاد، وزير مسكن، وزير رفاه، وزير كشور، وزير اقتصاد و دارايي و... هستند. به اين ترتيب صندوق اعتبار ملي به اين ستاد وصل مي شود. پيشنهاد طرح جامع اين است كه مسئوليت تأمين مسكن گروه هاي كم درآمد را به ستاد توانمندسازي بدهند. به اين ترتيب نهادهاي ذي ربط به اين منظور در يك مجموعه گرد هم مي آيند. علاوه بر اينها بايد توجه داشت كه مسكن از جمله عناصر شهري است كه داراي وجوه متعدد اقتصادي، اجتماعي، كالبدي و زيست محيطي است. لذا نگاه به مسكن و برنامه ريزي براي آن نيز بايد داراي ديدگاهي فراتر از يك بخش مجزا باشد.
تعادل در سياست هاي حمايتي دولت
متأسفانه وضعيت نابسامان بازار مسكن طي سالهاي گذشته تا حدي ناشي از سياست هاي ناكارآمد دولت در زمينه حمايت از عرضه كننده و متقاضي مسكن بوده است؛ گاهي سياستي در راستاي تحريك عرضه اتخاذ مي شوند و گاه در جهت تحريك تقاضا. در واقع اين سياست ها به منزله مسكن بوده و خاصيت مقطعي دارند. هر چند طبق اطلاعات به دست آمده در پايان برنامه سوم توسعه، حدود 46 درصد از واحدهاي احداث شده در مناطق شهري توسط انبوه سازان، توليد و عرضه شده است يعني نزديك به 50 درصد از ايجاد اشتغال و سرمايه ثابت در بخش، توسط گروه هاي حرفه اي، صورت گرفته است، اما ركود موجود در بازار و افزايش سرسام آور قيمت ها بيانگر ناتواني تقاضاي موثر جامعه به خريد مسكن است. ركود مورد بحث علاوه بر امكان عدم تحقق برنامه از حيث كمي، از دريچه اقتصاد ملي و تأثير آن بر شاخص هاي كلان، همچون تشكيل سرمايه ثابت و ايجاد اشتغال نيز اثر سوء دارد. آمار و ارقام همچنين نشان مي دهد كه بخش مسكن، علاوه بر توان اشتغال زايي بالا، با جذب حدود 30 درصد از تسهيلات بانكي و سهم 5 درصدي از توليد ناخالص ملي و 20 درصدي تشكيل سرمايه ثابت، بخش كليدي اقتصادي كشور، حساب مي آيد. اينها همه نشان دهنده ضرورت توجه ويژه و اساسي دولت به اين بخش و اجتناب از ادامه روند نسنجيده و نوساني پيشين است. مسلماً ماهيت نوساني بازار مسكن ايجاب مي كند كه طرح جامع مسكن براي برقراري تعادل مطلوب داراي قابليت انعطاف، بازنگري و تصحيح مسير باشد كه به زعم تدوين كنندگان آن به اين ويژگي توجه شده است.
|
