اشاره- مدتي پيش از اين ،مقاله اي تحت عنوان «ضرورت نظارت حقوقي بر معاملات ملكي» كه توسط يكي از حقوقدانان نگارش يافته بود در همين صفحه به چاپ رسيد كه مضمون آن بررسي موقعيت دفاتر معاملات ملكي و متصديان آنها در قوانين ايران بود. نوشتار ذيل توضيحات يكي از اعضاي اتحاديه مشاورين املاك تهران بزرگ در باره مطلب ياد شده است كه مي خوانيد.
نوشته اند كه: «بالطبع تنظيم هر گونه قرارداد راجع به مسكن اصولا توسط متصديان و كاركنان اين مراجع صورت مي پذيرد» كه چنين هم نيست، زيرا اتحاديه محترم مشاورين املاك تهران بزرگ و استان ها كه زير نظر حقوقدانان اداره مي شوند، به لحاظ تخصصي، فرم هايي را چاپ و در اختيار مي گذارند كه تمام نكات و مسائل حقوقي قراردادهاي خريد و فروش مسكن و اجاره و رهن در آن رعايت و طبق دستور العمل واحد استفاده مي شود. در موارد استثنايي مخصوصا آژانس هاي سطح بالا ضمن اقتباس و پيروي از متن قرارداد فوق الذكر براي محكم كاري خود نيز نكات جالب و محكمه پسند به آن اضافه مي نمايند. در قسمت ديگر چنين گفته اند: «بنا به نص بند ۲ ماده ۲ قانون تجارت فعاليت  بنگاه هاي معاملات ملكي تجاري است» در حالي كه شغل ما در بند ۳ ماده فوق قرار دارد و نه بند ۲ و باز مي نويسند: «اين در حالي است كه خود معامله به لحاظ موضوعي چون شامل اموال غيرمنقول مي باشد، تجاري به حساب نمي آيد» كه صحيح نيست. زيرا همان بند اين شغل را تجارت مي داند كه طبق ماده ۶ مكلف به داشتن دفاتر «روزنامه، كل، دارايي و كپيه» نيز مي باشند. لذا در شمول بند ۷ ماده ۹۶ قانون ماليات هاي مستقيم- با آخرين اصلاحات و الحاقات مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۸۰- در قسمت ب «دلالان، حق العمل  كاران» قرار گرفته ايم كه طبق اختيار تبصره ۵ ماده ۱۰۰، سازمان امور مالياتي كشور مي تواند مالياتشان را با نظر اتحاديه تشخيص و قطعي نمايد. (چنانچه دفاتر قانوني ارائه ندهند). ايشان فرموده اند: «همچنين لحاظ و داخل نمودن علم در جوامع مترقي و مدرن به عنوان يك اصل ضروري و منطقي به نحو انكارناپذيري مورد تأييد قوانين در بخش اثباتي آيين دادرسي بوده و مورد تأكيد قانونگذاران نيز قرار گرفته است». در قوانين تجارت و مدني ما كه تقريبا از همان ممالك هم اقتباس گرديد، شاغلين مذكور در حد بي نهايت كم لطفي، كمترين تعرفه كميسيون يعني نيم درصدي دارند، در حالي كه در موارد مد نظر نويسنده كمتر از ۴ درصد نمي باشد. براي بهتر شدن كار بنگاه ها با امعان نظر در جمله اي از نامبرده «اين خود ضرورت نظارت في المجلس حقوقي بر چگونگي تحقيق و جهت راهنمايي و لحاظ اين ظرفيت ها در حد جواز قانوني را توسط يك حقوقدان تبيين و تثبيت مي كند»، جاي شگفتي است. ضمن اينكه ايشان شغل فوق را نوعا تجاري مي داند كه در شرايط خريد و فروش تابع عرضه و تقاضا، ولي در اموال غيرمنقول مي باشد و صدور پروانه كسب آنها نيز تابع قانون نظام صنفي وابسته به يكي از معاونين محترم وزارت بازرگاني است. در متن قراردادهاي خريد و فروش هم كه از قبل دعوايي وجود ندارد، چه ارتباطي مي تواند در مسير حقوقي در دادگستري وجود داشته باشد. ضمن اينكه نارسايي اقتصادي باعث مي شود كه حل و فصل دوستانه قراردادها به طرح دعوا كشيده شود.
براي نظارت حقوقدانان در پاراگرافي مي خوانيم: «يقينا انتظار بحقي است كه استعمال الفاظي چون بيع، صلح، عاريه، وديعه، قرض الحسنه، تسليم،  افراز و صدها الفاظ ديگر كه گاه در غير ماوضع له به كار گرفته مي شود، توسط شخصي صورت پذيرد كه از آن مطلع باشد» با توجه به كلمات نامفهوم كه معمولا در قانون مدني وجود دارد، به عنوان دومين وسيله ارتباطي حقوق مردم«پس از قانون اساسي» مي توان گله داشت كه چگونه وكلا و فرهيختگان فن حقوق با گذشت يك نسل از تصويب آن (۱۳۰۷) پيشنهاد واضح تر و زمان پسندي براي كلمات نامأنوس آن ندادند كه مورد تصويب قوه مقننه قرار گيرد، مثل قوانين اساسي و مالياتي گويا باشد و در روشنگري و وظيفه داني مردم نقش بهتري بازي كند كه در آن صورت فرهنگ دانايي به عنوان بزرگترين ثروت ملي به حساب مي آيد. به قول ايشان«اميدوار است با رعايت اين مقوله يعني ورود و آشتي حقوق با اين بخش اسباب كاهش حجم عظيمي از پرونده هاي محاكم در آتيه و عوارض ناشي از ابهام، اجمال، نقص يا سكوت و گاه ابطال قراردادها در شكل كنوني جلوگيري شود». ولي در جواب جملات مذكور كه حجم ديگر پرونده ها و مشكل تأمين مسكن در جهان سوم را ناديده گرفته اند، به عنوان كسي كه ضمن پرداخت ماليات شغلي هميشه انتقاد و پيشنهاد داده ام مي گويم: نظر به اينكه فقط در تهران بيش از ۲۰هزار واحد معاملات املاك وجود دارد و با توجه به قانون مدني مصوب قديم، به غلط شغل ما را دلالي كه معني آن در فرهنگ لغات «ميانجي، راهنمايي كننده و دلالت» آمده است مي دانند، در حالي كه واسطه ها در محتواي اين معاني نمي گنجند، بله دلالت در وظيفه پليس، نقشه شهرها و يا كساني است كه شما از آنها نشاني و يا راهنمايي مي خواهيد.
همين طور مثلا در بازار كار عده اي «دلال» به طور سرپايي مقداري، برنج، چاي و يا نوعي حبوبات «به اندازه يك مشت» به عنوان نمونه در يك پلاستيك كوچكي ريخته و براي فروش از طرف صاحبش به خريداران مورد نظر نشان مي دهند كه در اين فعاليت، قيمت بر اساس نوع جنس و شرايط عرضه و تقاضا تعيين و داد و ستد صورت مي گيرد، كه دلال هيچ گونه وظيفه اي از نظر رد و بدل پول و نداشتن قرارداد و ديگر مسئوليت هاي جنبي ندارد. در حالي كه آژانس هاي مسكن كه مي بايست مغازه، ميز، صندلي، پروانه كسب و ديگر دفتر و دستك و گاوصندوق  و كپسول آتش نشاني داشته باشند در محتواي آن نمي گنجند. در قانون كشورهاي مترقي و قانون مدني ما پول و مزد دريافتي آن را جعاله «اجرت كار يا خدمت» مي نامند. مواد ۵۶۱ و ۵۶۲ قانون مدني مي گويند «جعاله عبارت است از التزام شخصي به اداي اجرت معلوم در مقابل عملي اعم از اينكه طرف معين باشد و يا غيرمعين.» در جعاله ملتزم«خريدار» را جاعل و طرف «فروشنده» عامل و اجرت را جعل «مزد يا اجرت كار» مي گويند.
امام خميني «ره» هم در احكام جعاله كتاب توضيح المسائل در محتواي مسئله هاي شماره ۲۲۱۸، ۲۲۲۴ ، ۲۲۲۵ توضيحاتي دارند كه مي گويد: «جعاله آن است كه انسان قرار بگذارد در مقابل كاري كه براي او انجام مي دهند مال معيني بدهد. مثلا بگويد هر كس گمشده مرا پيدا كند ده تومان به او مي دهم و به كسي كه اين قرار را مي گذارد جاعل و به كسي كه كار را انجام مي دهد عامل مي گويند و... جاعل بايد بالغ و عاقل باشد و از روي قصد و اختيار قرارداد كند، بعد از آنكه عامل شروع به كار كرد اگر جاعل بخواهد جعاله را به هم بزند اشكال ندارد ولي بايد مزد مقدار عملي را كه انجام داده به او بدهد». لذا در مضمون مواد قانوني مدني و اين فتوا مزد و كارايي واسطه هاي مسكن مورد بي مهري مسئولين قرار گرفت، بايد در نحوه و كيفيت كار واسطه ها حقوق معلوم و مشخص تعيين گردد كه در مقابل انجام كار، مزد دريافت نمايند و با خدمت به مشتري آن هم در مقابل عقد قرارداد و چگونگي انجام تشريفات بعدي- كه در حقيقت در كلمه دلال «راهنمايي كننده» قرار نمي گيرند- مزد بگيرند. چون از ممالك پيشرفته نيستيم ضعف اين كار نيز به همان دليل است زيرا اساس پيشرفت اقتصاد بر معيار و فعاليت واسطه ها به وجود مي آيد، كه فعالان بورس در نقاطي از جهان موجب تحرك سريع آن شده اند. مثلا فروش و قيمت گذاري روزانه نفت به عنوان حامل انرژي توسط آنها تعيين مي شود. از وزارت محترم بازرگاني انتظار مي رود كه چون ديگر كشورها، اين گروه از شاغلين را در جاي حقيقي خويش قرار دهد، تا نگويند كه آن كرديم كه اين شديم، و يا ما را چه مي شود كه مثل آنها نشويم.
احمد اخوان رضايت
عضو رسمي اتحاديه مشاورين املاك تهران بزرگ