نظارت بر توزيع فضايي تراكم ساختماني و شيوه واگذاري آن يكي از اساسي ترين اركان نظام هدايت توسعه شهري در جهان محسوب مي شود. اين اهميت از آن روست كه الگوي كمي و كيفي توزيع تراكم مي تواند مستقيم ترين و مؤثرترين تأثيرات را در زمينه هاي مهمي چون: كيفيت توزيع فضايي جمعيت، تقسيم بار خدماتي شهر، نحوه بهره وري از منابع موجود، وضعيت اقتصاد زمين و مسكن، دسترسي قشرهاي گوناگون جامعه به مسكن، كارآيي عملكردهاي تفويض شده به عناصر و اجزاي ساختار شهر، الگوي تردد و تجمع وسايل نقليه خصوصي و عمومي، كيفيت و تعادل زيست محيطي شهر، شكل گيري آلودگيهاي محيطي ناشي از توسعه، ناهنجاريهاي اجتماعي ناشي از ازدحام، الگوهاي رفتاري شهروندان، جوانب گوناگون ادراكي و روان شناختي ناشي از همجواريهاي كالبدي ناهمگون و نامتجانس و ساير ابعاد اقتصادي،  فرهنگي، اجتماعي، حقوقي و زيست محيطي توسعه شهرها بر جا بگذارد.
به عبارت ديگر، هدايت مديريت منطقي و بهينه توزيع تراكم و نحوه واگذاري آن در سطح شهرها مي تواند بنياني ترين نقش را در ايجاد تعادل مطلوب در ساختار كالبدي فعاليتي شهر و تطابق آن بر منافع، نيازها و حقوق عمومي و در كيفيت زندگي شهروندان ايفا كند. با اين همه در ايران، اهميت خاص اين وجه از توسعه شهري، همانند بسياري از وجوه ديگر و در واقع بيش از موارد فرعي تر مورد بي توجهي قرار گرفته است.
حجم سنگين، نامتناسب و غيرقابل پيش بيني نقدينگي هاي منتقل شده از فعاليتهاي بالقوه، بالفعل صنعتي و توليدي در سطح كشور به بازار ساخت و ساز بناهاي مرتفع مسكوني لوكس در مناطق شمالي تهران در دهه گذشته، به منظور دستيابي به منافع خصوصي هنگفت و سريع، با بهره گيري از امكان خريد تراكم مازاد بدون هر گونه ارتباط ملموسي با نياز اجتماعي به مسكن ارزان قيمت(و در واقع در جهت افزايش هزينه مسكن و زندگي در تهران و ساير شهرها)، خود گواه حساسيت موضوع و ضرورت غير قابل انكار اعمال نظارت مؤثر در اين زمينه است. برنامه ريزي علمي و كارآمد در زمينه مديريت توسعه و به خصوص در ارتباط با نحوه توزيع و واگذاري تراكم مي تواند نقشي تعيين كننده در تأمين نيازهاي اجتماعي و تبيين مرزبنديهاي حقوقي- اخلاقي مطلوب و منطقي بين مؤلفه هاي تشكيل دهنده منافع عمومي و منافع خصوصي ايفا كند.
در اين ميان، صرف  نظر از مردود بودن بهره گيري از روش اخذ عوارض در ازاي واگذاري تراكم، بدون توجه به تأثيرات منفي اجتماعي، اقتصادي و اخلاقي چنين رويكردي عدم اعمال نظارت در زمينه توزيع فضايي، مكان يابي ، همجواري، استقرار در زمين و نحوه طراحي و توسعه بناهاي متراكم و مرتفع در تهران و شهرهاي بزرگ ايران، پيامدهاي منفي فرهنگي، اجتماعي، حقوقي، عملكردي، محيطي، روان شناختي و بصري فراواني به جاي گذاشته است. علاوه بر تأثيرات محيطي منفي احداث بناهاي مرتفع بر اراضي مجاور مي توان به عوارض ديگر فروش كنترل نشده تراكم اشاره كرد، از جمله: تخريب اراضي، بافتها، بناها و كاربريهاي باارزش مورد نياز جامعه تحت فشار نيروهاي عامل توسعه، رشد و توسعه نامتعادل بافتهاي شهري، افزايش هزينه مسكن و زندگي بر اثر بورس بازيهاي تأثير گرفته از امكان خريد تراكم و عدم دسترسي قشرهاي كم درآمد به مسكن مناسب، منحرف شدن سرمايه هاي ملي سرگردان از فعاليتهاي توليدي و صنعتي به ساخت و ساز شهري، عدم توازن در توزيع فضايي كاربريها و زيرساختهاي ضروري در سطح شهر، كاهش كارايي مديريت مالي توسعه شهري در حفظ و تملك اراضي مورد نياز براي عرضه كاربريها، خدمات و زيرساختهاي ضروري، به واسطه افزايش قيمت هاي ناشي از بورس بازيها (به رغم اينكه در ابتدا هدف از فروش تراكم ايجاد درآمد بود) تأخير در اعمال روشهاي منطقي رايج جهاني براي تأمين منابع مالي.
در حال حاضر، يكي از معضلات اساسي هدايت توسعه آينده شهر تهران، كه نياز به كنكاش دقت عمل مسئولان، برنامه ريزان و تهيه كنندگان طرحهاي توسعه دارد، تحليل و ارائه راهكارهاي ضروري و مناسب  براي تعديل و ترميم اغتشاش حقوقي- كالبدي ناشي از توسعه شتابزده، بي رويه و كنترل نشده بافتهاي شهري در نتيجه فروش تراكم، به خصوص از نظر همجواري تراكمهاي ناهمخوان است. زيرا از يك سو واگذاري تراكم براي همسان سازي اراضي مجاور در بسياري از اين گونه بافتها با توجه به ظرفيت محلي و نابسامانيها و ازدحام موجود غيرمنطقي است و از سوي ديگر حقوقي شهري بالقوه، بالفعل و قانوني- اخلاقي مالكان اراضي آن محدوده، كه در معرض پيامدهاي منفي محيطي ناشي از احداث اين گونه بناها قرار گرفته اند، در صورت عدم بهره گيري از حق توسعه بيشتر مورد تعرض مضاعف قرار خواهند گرفت.
وضعيت كنوني
در حال حاضر، با بروز تدريجي بخشي از پيامدهاي منفي فزاينده و غيرقابل جبران محيطي، اجتماعي، اقتصادي، عملكردي و حقوقي فروش تراكم مازاد، كه از آغاز نيز با توجه به معيارهاي علمي برنامه ريزي شهري قابل پيش بيني بود، ظاهراً مسئولان به قطع اين رويه غيرمنطقي گرايش پيدا كرده اند. اما به واسطه استمرار اين وضعيت،  در سالهاي گذشته، تلقي عمومي از جايگاه منطقي مقوله تراكم در امر هدايت و مديريت توسعه و اهميت، ماهيت و مبناي ارزشي و كاربردي آن مخدوش شده و تصميم گيريهاي اصولي و كلان در مورد آن براي مراجع مسئول به صورت چالشي اساسي درآمده است. به ويژه كه راهكارهاي منطقي جايگزين براي تأمين منابع مالي شهرداريها هنوز به صورت جدي و سازمان يافته شناسايي و تنظيم نشده است.
بديهي است كه صرف نظر از كاستي هاي مشهود موجود در ايران در زمينه دانش و بينش عمومي نسبت به راهكارهاي جهاني، حتي در صورت تنظيم روشهاي مناسب و منطقي مديريت مالي توسعه به نحوي كه در جوامع ديگر رايج است، مانند انواع عوارض مصرف و مالياتهاي گوناگون، اجراي كارآمد و نهادينه شدن اين راهكارها كه در آغاز تناقضات حقوقي- كالبدي موجود افزوده و هر گونه برنامه ريزي كارآمد و تصميم گيري منطقي و مطلوب در مورد گزينش راهكارهاي مناسب توزيع تراكم و مكانيابي بناهاي مرتفع را بيش از پيش دشوار خواهد كرد.
ضرورت ايجاد رهيافتي جديد
نظر به خسارات فزاينده ناشي از وضعيت نابسامان كنوني، در حال حاضر اتخاذ تصميمات و اقدامات به موقع در مورد ايجاد تحول در اين زمينه در مسير منافع، حقوق و نياز عمومي، كه دربرگيرنده ابعاد نظارتي زير باشد، ضرورتي اساسي دارد:
- توزيع مطلوب تراكم با توجه به اهداف منطقي و معيارهاي علمي برنامه ريزي.
- تعيين ترتيب تفكيك منطقي تراكم پايه از تراكم مازاد در قالب سقف تراكمي ارتفاعي از پيش تعيين شده براي دستيابي به اهداف مطلوب توسعه شهري.
- تنظيم روشهاي علمي واگذاري افزايش تراكم تا حد مجاز، در جهت مشروط كردن واگذاري بخشي از تراكم در ازاي تبعيت مالكان ذي نفع از راهكارهاي منطقي تعيين شده براي سوق روند توسعه شهرها به وضعيت و مسير مطلوب.
- تنظيم مكانيزمهاي رايج جهاني در زمينه تعديل منافع و خسارات فردي مالكان اراضي در فرآيند توزيع و واگذاري تراكم.
- تنظيم راهكارهاي منطقي براي تعديل تناقضات موجود حقوقي- كالبدي ناشي از همجواريهاي ناهمگن.
- تنظيم راهكارهاي مناسب جهاني در جهت ايجاد بستر ضروري براي حفظ تداوم و تعادل و توازن بيشتر در فرآيند ساخت و ساز شهري و مواجهه مناسب با تلاطمات افراط آميز مكانيزم بازار، مانند رونق و ركودهاي نامتعادل، بورس بازيهاي كاذب و تغيير جهت هاي شديد در رويكردهاي مسئولان همچون شروع يا قطع فروش تراكم، به منظور تعديل تأثير روآوري، رويگرداني سرمايه هاي سرگردان بخش خصوصي به ساخت و ساز شهري و در جهت هدايت اين نيروها در مسير منافع و نياز عمومي.
- تنظيم نهادينه كردن مكانيزمهاي رايج جهاني در زمينه كاهش هزينه هاي توسعه شهر از جمله از طريق حفظ و عرضه كاربريها، اراضي، بناها، خدمات، زيرساختها و منابع مورد نياز جامعه در جهت تسهيل رفع اتكاي غيرمنطقي شهرداريها به فروش تراكم و در نتيجه كاهش فشار نيروهاي عامل تداوم وضع موجود.
- تنظيم روشهاي مطلوب ممانعت از تخريب اراضي، كاربريها، بناها و بافتهاي شهري با ارزشهاي تاريخي، اجتماعي، فرهنگي، خدماتي، زيرساختي و عملكردي در فرآيند توزيع تراكم و توسعه شهرها، به ترتيبي كه حق توسعه مالكان اين گونه اراضي مورد تضييع قرار نگرفته و منافع و حقوق عمومي رعايت شود.
- سوق دادن روند توسعه به جهات مطلوب و منطبق بر منافع و حقوق عمومي.
يكي از معدود مكانيزمهايي كه از قابليتهاي كاربردي با ارزشي در همه زمينه هاي فوق برخوردار بوده و در عين حال قابليت انطباق زيادي با شرايط جاري در شهرهاي ايران را دارد، روش مورد بحث اين مقاله يا مكانيزم انتقال حق توسعه است.
روشن است كه تنظيم و اعمال چنين مكانيزمي در كشورمان، همانند ساير روشهاي جهاني نظارت بر توسعه، نياز به تحقيقات اوليه كافي، تحليل پايه هاي نظري و سوابق عملي آنها و درك صحيح از ماهيت، قابليت ها، محدوديت ها، ظرفيت هاي قانوني و اجرايي، كاربرد و قابليت انطباق اين روش با شرايط ملي و محلي دارد. تجربه نشان داده كه برداشتهاي سطحي از قابليتها و مفاهيم منعكس در روشهاي گوناگون در ايران، به دفعات نتايج نامطلوب، ناخواسته و حتي معكوس را به دنبال داشته است.
نمونه اي از اين وضعيت، اقدام شهرداري تهران به فروش تراكم بسيار در سالهاي اخير است كه ظاهراً بر مبناي برداشتي نادرست از مفهوم حقوقي منعكس در روش طرح شده در اين مقاله (قابل تفكيك حق توسعه از حق مالكيت) صورت گرفته ولي هيچ گونه رابطه منطقي حقوقي، علمي، نظري و اجرايي با اين روش علمي رايج در جهان نداشته و تنها حاصل آن تشديد اغتشاش حقوقي- كالبدي- اقتصادي حاصل از اخذ عوارض تراكم بوده است.
ادامه دارد
مهندس بهرام عبدالله خان گرجي